റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിന് മൂക്കുകയറിടാനുള്ള ബില്‍ നിയമമാകുന്നു

ഏറെ നാളത്തെ കാത്തിരിപ്പിനൊടുവിൽ ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ നിയന്ത്രിക്കുന്നതിനുള്ള ബിൽ നിയമമാകുന്നു. കേന്ദ്ര മന്ത്രിസഭ ബില്ലിന് അംഗീകാരം നൽകിക്കഴിഞ്ഞു. ഇനി ഓ൪ഡിനൻസായോ പാ൪ലമെൻറിൻെറ വ൪ഷകാല സമ്മേളനത്തിലോ ഇത് നിയമമാകാം.
എന്നാൽ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ സുതാര്യത കൊണ്ടുവന്ന് ഉപഭോക്താക്കളുടെയും ബിൽഡ൪മാരുടെയും താൽപര്യങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കുമെന്ന് അവകാശപ്പെടുന്ന ബിൽ പക്ഷേ, പദ്ധതികൾക്ക് അനുമതി ലഭ്യമാക്കുന്നതിൽ ഉദ്യോഗസ്ഥ തലത്തിൽ നിലനിൽക്കുന്ന അഴിമതിക്കും ചുവപ്പുനാടക്കും പരിഹാരമാകുന്നില്ല. അതേസമയം, ഈ പ്രശ്നങ്ങൾ വ൪ധിപ്പിക്കുന്നതിന് സാധ്യത ഏറെയുണ്ടുതാനും. അതുകൊണ്ടുതന്നെ ബിൽ നിയമമാകുന്നതോടെ ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിരക്കുകൾ അഞ്ചു മുതൽ 10 ശതമാനം വരെ വ൪ധിക്കുമെന്ന് ആശങ്കയുണ്ട്.
ഇതുവരെ ഏറക്കുറെ പൂ൪ണമായും നിയന്ത്രണമുക്തമായാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല പ്രവ൪ത്തിച്ചിരുന്നത്. പ്രാദേശിക അധികൃതരിൽനിന്ന് അനുമതി തേടിയാണ് പദ്ധതികൾ നടപ്പാക്കിയിരുന്നത്. ഇത് മാറി ദേശീയ തലത്തിൽ ഓഹരി വിപണിക്കും ഇൻഷുറൻസ് മേഖലക്കും മറ്റുമുള്ള മാതൃകയിൽ നിയന്ത്രണാധികാരമുള്ള സ്ഥാപനം നിലവിൽ വരുത്തുകയാണ് ബിൽ ലക്ഷ്യമിടുന്നത്. 4000 ചതുരശ്ര മീറ്ററിന് മുകളിൽ വിസ്തൃതിയുള്ള എല്ലാ പദ്ധതികളും നിയമ പരിധിയിൽ വരും. ഏറക്കുറെ എല്ലാ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതികളും ഇതിൽ ഉൾപ്പെടും. ഈ രംഗത്ത് പലതരം തട്ടിപ്പുകൾക്ക് വിധേയമാകുന്ന ഉപഭോക്താക്കളുടെ താൽപര്യങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കാൻ നിരവധി വകുപ്പുകളും ഇതിലുണ്ട്.
നി൪മാണം സമയബന്ധിതമായി പൂ൪ത്തിയാകുന്നുവെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താൻ ബിൽ ശ്രമിക്കുന്നുണ്ട്. ഒപ്പം കമ്പനി വാഗ്ദാനം ചെയ്ത മാതൃകയിലും ഗുണമേന്മയിലുമാണ് നി൪മാണമെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താനും ബില്ലിൽ വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. ഇതിന് വിരുദ്ധമായാണ് കമ്പനി പ്രവ൪ത്തിക്കുന്നതെങ്കിൽ ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് നി൪ദിഷ്ട നിയന്ത്രണ സ്ഥാപനത്തെ സമീപിക്കാം. അതിന് മുകളിൽ അപ്പീൽ നൽകാൻ ട്രൈബ്യൂണലും ഉണ്ടാവും. ബിൽ ദേശീയ തലത്തിൽ അപ്പീൽ ട്രൈബ്യൂണൽ നിലവിൽ വരുത്തും. അതേസമയം, സംസ്ഥാന തലത്തിൽ റെഗുലേറ്ററി സംവിധാനം സ്ഥാപിക്കേണ്ടത് സംസ്ഥാനങ്ങളാണ്. നിലവിൽ ബിൽഡ൪മാരുമായുള്ള ത൪ക്കം പരിഹരിക്കാൻ കോടതികളെയോ ഉപഭോക്തൃ ത൪ക്കപരിഹാര ഫോറത്തെയോ സമീപിക്കുകയായിരുന്നു മാ൪ഗം. ഇത് പ്രശ്നപരിഹാരത്തിന് ഏറെ സമയമെടുത്തിരുന്നു. ബിൽ നിയമമാകുന്നതോടെ ഇതിന് പരിഹാരമാകും.
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പ൪മാ൪ തെറ്റിദ്ധരിപ്പിക്കുന്ന പരസ്യങ്ങൾ നൽകുന്നതും ബിൽ വിലക്കുന്നുണ്ട്. പരസ്യത്തിൽ പദ്ധതിക്ക് ലഭിച്ച അനുമതികളുടെ കാര്യം വ്യക്തമാക്കിയിരിക്കണം. ആവശ്യമായ എല്ലാ അനുമതികളും ലഭിക്കാതെ പദ്ധതി മാ൪ക്കറ്റ് ചെയ്യാൻ പാടില്ലെന്നും അനുശാസിക്കുന്നുണ്ട്. നി൪ദിഷ്ട റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്മെൻറ് അതോറിറ്റിയിൽ എല്ലാ പദ്ധതികളും രജിസ്റ്റ൪ ചെയ്തിരിക്കണമെന്നതാണ് മറ്റൊരു ചട്ടം.
ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ അനുമതികളും അതോറിറ്റിയുടെ വെബ്സൈറ്റിൽ ലഭ്യമാക്കണം. ഓരോ പദ്ധതിക്കും പ്രത്യേക ബാങ്ക് അക്കൗണ്ട് ആരംഭിച്ച് ആ പദ്ധതിയിലെ ഉപഭോക്താക്കളിൽനിന്ന് സമാഹരിക്കുന്ന പണം അതിൽതന്നെ നിക്ഷേപിക്കണമെന്നാണ് മറ്റൊരു ചട്ടം. ഈ പണം മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്ക് ചെലവഴിക്കാൻ പാടില്ല. കൂടാതെ, എന്ന് പദ്ധതി പൂ൪ത്തിയാക്കുമെന്ന് ഡെവലപ്പ൪മാ൪ വ്യക്തമാക്കുകയും പാലിക്കുകയും വേണം.
ഒരു പദ്ധതിക്കായി സമാഹരിക്കുന്ന പണം ആവ൪ത്തിച്ച് വഴിതിരിച്ചുവിട്ടാൽ ജയിൽ ശിക്ഷവരെ ലഭിക്കാവുന്ന കുറ്റമായി മാറ്റിയിട്ടുണ്ട്.
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപക൪ പ്രധാനമായും കബളിപ്പിക്കപ്പെടുന്നത് കാ൪പറ്റ് വിസ്തൃതി കണക്കാക്കുന്നതിലാണ്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിയന്ത്രണ ബിൽ നിയമമാകുന്നതോടെ കാ൪പറ്റ് വസ്തൃതിക്ക് രാജ്യത്താകമാനം ഏകീകൃത നി൪വചനം നിലവിൽ വരും.
നിക്ഷേപകരിൽനിന്ന് ഡെവലപ്പ൪മാ൪ക്ക് കൃത്യമായി പണം ലഭിക്കുന്നുവെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താനും ഇല്ലെങ്കിൽ പിഴ ഈടാക്കി നൽകാനും വകുപ്പുകളുണ്ട്.
ബിൽ നിലവിൽ വന്നാലും ഒരു പദ്ധതിക്ക് അനുമതിക്കാവശ്യമായ നടപടിക്രമങ്ങളിൽ ഒരു മാറ്റവും വരുത്തുന്നില്ല എന്നതാണ് ഇതിൻെറ വലിയ ന്യൂനത. കൂടാതെ, റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി സ്ഥാപിക്കേണ്ടത് സംസ്ഥാനങ്ങളുടെ കീഴിലായതിനാൽ അതിന് ഏതു തരം സംവിധാനമാകും നിലവിൽ വരുകയെന്ന് ഉറപ്പുമില്ല. വിവിധ സ൪ക്കാ൪ ഏജൻസികളിൽനിന്ന് അനുമതി ലഭിക്കാനുള്ള പ്രയാസവും ചുവപ്പുനാടയുമാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല നേരിടുന്ന ഏറ്റവും വലിയ പ്രശ്നം.
ഇതുമൂലം ഈ മേഖല പൂ൪ണമായും ചില വമ്പന്മാരുടെ നിയന്ത്രണത്തിൽ അകപ്പെടുന്നു. ഇത് വൻ അഴിമതികൾക്കും കളമൊരുക്കുന്നു. പുതിയ നിയമവും ഇക്കാര്യത്തിൽ കാര്യമായ മാറ്റങ്ങൾ ലഭ്യമാക്കുന്നില്ല. മാത്രമല്ല, നിശ്ചിത അനുമതികളില്ലാതെ പദ്ധതി വിപണനം ചെയ്യാൻപോലും കഴിയില്ലെന്ന് വരുന്നത് ചുവപ്പുനാടയും അഴിമതിയും വ൪ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യും. ഈ പ്രശ്നങ്ങളെക്കുറിച്ച് ചെറിയ പരാമ൪ശംപോലും ബില്ലിൽ ഇല്ല.
പുതിയ അതോറിറ്റി നിലവിൽ വരുന്നതോടെ അപേക്ഷകൾക്കും മറ്റുമായി പുതിയ ഫീസുകളും നിലവിൽ വരും. കൂടാതെ, പണം മുടക്കുന്നതിനുള്ള നിയന്ത്രണങ്ങൾകൂടിയാകുമ്പോൾ നി൪മാണ ചെലവ് അഞ്ചു ശതമാനമെങ്കിലും വ൪ധിക്കുമെന്നാണ് ഈ മേഖലയിലുള്ളവ൪ വിലയിരുത്തുന്നത്. ബിൽ നിയമമാകുന്നതോടെ തുടക്കത്തിലെങ്കിലും പുതിയ പദ്ധതികൾക്ക് വലിയ അളവിൽ ക്ഷാമവും ഉണ്ടാകും. ഇതുകൂടി ചേരുന്നതോടെ വില 10 ശതമാനം വരെ ഉയരാമെന്നാണ് വിലയിരുത്തപ്പെടുന്നത്.